Blog

Surendettement ou interdit bancaire Pensez a la vente a remere

Surendettement ou interdit bancaire Pensez a la vente a remere

Lorsque le crédit bancaire vous est interdit et que vous êtes criblé de dettes, votre résidence principale peut éviter la vente aux enchères. Comment faire?

Le principe du réméré (du latin “redimere” qui signifie “racheter”) consiste à sauvegarder son patrimoine, en évitant la vente d’un bien immobilier, lorsqu’on se trouve confronté à de graves difficultés financières, résultant soit d’abus de crédits, soit d’aléas de la vie (perte d’emploi, maladie, etc.).

L’article 1659 du code civil stipule : “La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais évoqués article 1673”.

Eviter la saisie et la vente aux enchères de son bien immobilier

La vente à réméré, régie par les articles 1659 à 1673 du code civil, est peu connue du grand public.

Toutes les personnes physiques propriétaires ou “accédant à la propriété”, en difficultés financières, inscrites aux fichiers Banque de France, et qui ne peuvent plus avoir recours au système bancaire classique, peuvent éviter grâce au réméré une saisie judiciaire de leur bien immobilier et sa vente aux enchères, à un prix souvent très inférieur à celui du marché.

Néanmoins, pour accéder à ce système, les dettes ne devront pas excéder 60% de la valeur du bien immobilier.

Avantages du réméré pour le vendeur

  • Alors qu’il n’a plus accès aux crédits classiques, le client vendeur peut se procurer immédiatement des capitaux pour rembourser tous ses créanciers.
  • Toutes les procédures contentieuses (hypothèque judiciaire, saisie immobilière, saisie sur salaire, etc.) sont arrêtées.
  • La personne surendettée conserve son patrimoine et son niveau de vie, demeure occupante de son bien, et peut ainsi régler une situation psychologique et sociale contraignante en toute discrétion.

Avantages du réméré pour l’acheteur

Le rôle de l’investisseur est de fournir au notaire la somme qui va permettre le désendettement du client. En contrepartie, cet investisseur devient propriétaire du bien sous la faculté de “réméré”, en recherchant en priorité les avantages suivants :

  • Un investissement de court terme en placement “pierre”, de 6 mois à un an en moyenne, pour un montant correspondant généralement entre 50 et 70% de la valeur expertisée.
  • La sécurité des capitaux investis, garantis par la signature d’un acte authentique devant notaire.
  • L’assurance d’une rentabilité (en moyenne de 6,5%), d’une part parce que la plus-value est connue avant l’engagement de l’opération, d’autre part parce que l’indemnité d’occupation mensuelle (généralement 1% du prix d’achat du bien) permet de faire face à l’échéance d’un prêt dans le cas d’un investissement à crédit.
  • La garantie de paiement des “loyers”. En effet, une somme peut être séquestrée pour garantir les indemnités d’occupation à venir. En outre, le contrat peut prévoir que le vendeur soit déchu de ses droits à rachat si les “loyers” ne sont pas payés.

Quelle est la procédure ?

Le vendeur peut faire appel à son notaire et à un investisseur, ou solliciter les services d’une société spécialisée dans ce genre de contrat. L’acceptation n’est pas automatique, et dépend du niveau d’endettement par rapport à la valeur du bien, et des possibilités de remboursement du futur crédit. La durée d’un réméré est de 5 ans au maximum (Art. 1660 du code civil).

  • Après estimation du bien immobilier, et vente du bien à un investisseur, le notaire rembourse, avec le produit de la vente, absolument toutes les dettes du vendeur (crédits, découverts, impôts, etc.).
  • Une trésorerie de garantie (environ 20% du montant de la vente) est versée sur un compte séquestre. Elle servira à payer les frais imputables au vendeur pour exercer son action en “réméré”, lors du rachat du bien. En parallèle, le vendeur souscrira une assurance-décès (ADI) pour couvrir le montant du rachat prévu.
  • Le notaire met en place un contrat d’indemnité d’occupation (les termes “loyer” et “bail locatif” ne sont pas appropriés). Durant la période d’occupation du bien, le vendeur assure le paiement des impôts locaux, de l’assurance MRH (Multi Risques Habitation), des travaux d’entretien éventuels.
  • Une fois les dettes remboursées, les fichages en banque sont levés, et le notaire met en place un crédit immobilier qui permettra au vendeur de racheter son bien.

Quelles sont les modalités du rachat ?

Selon les termes du contrat, dont les clauses sont libres, en cas de rachat, une indemnité peut être prévue au profit de l’investisseur. A l’inverse, le vendeur peut percevoir un complément s’il n’exerce pas sa faculté de rachat.

Le solde de la somme séquestrée, une fois déduits les frais d’acte notarié et les garanties pour la banque prêteuse, servira d’apport personnel pour le nouveau prêt immobilier souscrit par le vendeur initial.

Exemple d’opération chiffrée

Un bien valant 150.000 euros peut être vendu à réméré 90.000 euros, desquels notamment le montant des dettes et le dépôt de garantie seront soustraits.

L’acheteur supportera les frais d’acte et d’emprunt éventuel. Le coût d’achat s’élève alors à 96.000 euros.

A terme (par exemple au bout de 60 mois), le prix de rachat du bien sera de 112.000 euros, compte tenu de la marge de l’investisseur.

L’ex-vendeur repartirait alors sur un prêt immobilier de 96.000 euros (112.000 euros + frais d’acte notariés – dépôt de garantie).

Le réméré est souvent le contrat de la dernière chance

En dépit du coût final supporté par le vendeur, une vente forcée aux enchères aurait vraisemblablement constitué l’ultime alternative…

Related Articles

Close